文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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