导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(sh开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场uǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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