近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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