导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗>　　

　　

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　

　　

　　

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　

　　

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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