导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗g>（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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