近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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