近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的1米等于多少mm 1米等于多少厘米开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。1米等于多少mm 1米等于多少厘米>

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