5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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