5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(n浙k是浙江哪个城市的èi)的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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