5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(z杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物hǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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