饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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