导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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