饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂(z向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害á)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪(j向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害ì)机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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