导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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