导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上田井读什么字，畊和耕的区别世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。田井读什么字，畊和耕的区别在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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