近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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