近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月0000; line-height: 24px;'>伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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