文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jī360借条是正规的吗n)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一360借条是正规的吗是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng360借条是正规的吗)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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