导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(c知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗héng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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