导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部(主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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