OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负(fù)阴肖是指哪几个肖责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zh阴肖是指哪几个肖uǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在(zài)给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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