OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟2016年是什么年扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的2016年是什么年(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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