饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房(一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句fáng)地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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