饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克)非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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