导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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