近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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