导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒ妥否的意思是什么，妥否的用法u)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(妥否的意思是什么，妥否的用法èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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