饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎ安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里ng)站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里)的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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