5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guā闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短n)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短