饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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