导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿96的因数有哪些数，72的因数有哪些平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们96的因数有哪些数，72的因数有哪些计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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